Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được NHNN chỉ đạo chủ chốt 4 NHTM có vốn nhà nước triển khai cho chủ đầu tư và người mua nhà vay vốn trong các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các dự án cải tạo chung cư cũ, được xem là điểm nóng cho cả thị trường tài chính và bất động sản (BĐS), nhưng thực tế vẫn còn nhiều lo ngại về khả năng thẩm thấu vào thị trường.

Dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TPHCM.

“Luồng gió mới” trên lý thuyết

4 NHTM có vốn nhà nước gồm Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV sẽ tự huy động bằng nguồn vốn huy động của mình để cho vay những đối tượng này. Lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30-6 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người vay mua nhà là 8,2%/năm.

Kể từ 1-7, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi. Đối tượng vay vốn là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở, danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định. Mỗi người mua nhà chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại chương trình này 1 lần để mua 1 căn hộ tại dự án, mỗi dự án của chủ đầu tư chỉ được tham gia vay vốn theo quy định tại chương trình này 1 lần. Đó là các thông tin nổi bật của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vừa được công bố.

Nếu xét trên lý thuyết, chính sách này là một “luồng gió mới” thổi vào hệ thống NH khi hiện tại bí đầu ra tín dụng. Số liệu của NHNN cho thấy, đến ngày 28-3-2023, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 2,06% so với cuối năm 2022, trong khi quý I-2022 tăng đến 5,04%. Nguyên nhân là do “sức khỏe” nhiều DN chưa hồi phục sau dịch Covid-19, không đáp ứng được các điều kiện vay vốn.

Trong khi đó đơn hàng xuất khẩu suy giảm, nhiều DN sản xuất cầm chừng, một số DN phải tạm ngưng hoạt động. Mặt khác, thị trường BĐS “đóng băng” trong thời gian qua cũng khiến kênh NH bị nghẽn lại, thậm chí còn tác động ngược khiến một vài NH phải xoay xở bù đắp thanh khoản suốt mấy tháng qua.

Diễn biến hiện tại nói lên mong muốn bơm vốn ra thị trường của họ, vì tín dụng vẫn là nguồn thu chính về lợi nhuận. Với gói tín dụng này, kỳ vọng dòng tiền đang bị kẹt trong két sẽ được khơi thông.

Trong khi đó, đối với lĩnh vực BĐS, gói tín dụng này là giải pháp ngắn hạn mà Chính phủ và ngành NH có thể thực hiện ngay để giúp đỡ thị trường. Các DN xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là đối tượng hưởng lợi trực tiếp, đồng thời các DN xây dựng và cung ứng vật liệu xây dựng sẽ được vực dậy nếu các dự án nhà ở xã hội được khởi động cùng chương trình này.

Mặc dù chưa thể phá băng thị trường BĐS, nhưng đưa ra gói tín dụng trong lúc thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng nguồn vốn đầu tư cũng mang đến hiệu ứng tích cực về tâm lý cho thị trường nói chung.

Nhưng còn “mù mờ” hướng đi

Nhưng nếu nhìn vào thực tiễn, việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có lẽ còn nhiêu khê. TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định, mức lãi suất được công bố tuy cao hơn so với gói 30.000 tỷ đồng trước đây, nhưng vẫn thấp hơn lãi suất huy động của các NHTM thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là tìm dự án ở đâu để vay, quỹ đất ở đâu để xây dựng dự án? Người mua nhà ở xã hội phần lớn là những người bám đô thị để sinh sống và làm việc, nếu xây dựng dự án quá xa sẽ khó bán được.

TS. Lịch cũng nhấn mạnh, việc xây dựng nhà ở xã hội là việc của địa phương, nên phân cho địa phương thực hiện. Chẳng hạn với những thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM thì NHNN chi nhánh tại đây quản lý các NHTM trên địa bàn làm việc với địa phương từng dự án một. Bộ Xây dựng không tham gia duyệt dự án mà chỉ làm chính sách, địa phương vận dụng chính sách đó tại chỗ của họ để thực thi. Địa phương nào không làm được là trách nhiệm của họ. Đó mới là phương án hợp lý.

Quan sát thị trường cũng sẽ thấy, phân khúc mà gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hướng đến không phải là phân khúc được nhiều DN BĐS ưa thích. Bởi theo Bộ Xây dựng, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải theo Luật Nhà ở 2014, như vậy chưa thống nhất với quy định của pháp luật về Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS…

Chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư các dự án này lại kém hấp dẫn. Chẳng hạn lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua, lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.

Hiện Bộ Xây dựng đã có dự thảo Nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp, trình Quốc hội nhiều giải pháp để tháo gỡ vướng mắc này, nên vẫn còn khá lâu nữa mới có lối ra. Với tình trạng đó, chưa thể kỳ vọng có dự án vay đầu tư và vay mua lúc này.

Về vấn đề triển khai cho vay, còn nhớ năm 2013, gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng được thực hiện sau khi Bộ Xây dựng và NHNN đã ban hành thông tư hướng dẫn nhưng vẫn gặp nhiều lúng túng. Hay gần nhất là gói hỗ trợ lãi suất 2% từ ngân sách nhà nước đã có hướng dẫn cụ thể cũng không giải ngân được. Xem ra gói 120.000 tỷ đồng có vẻ còn nhiều gian nan hơn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH đánh giá, lãi suất cho vay 8,2%/năm cho người dân và 8,7%/năm cho các nhà kinh doanh BĐS là lãi suất khởi đầu. Bắt đầu từ ngày 1-7-2023, cứ 6 tháng một lần, lãi suất này được điều chỉnh và NHNN đóng vai trò đại diện cho 4 NH lớn đứng ra tuyên bố lãi suất mới. Cách tính lãi suất dựa vào lãi suất bình quân huy động của 4 NH lớn cộng thêm biên độ lợi nhuận.

Thế nhưng, một người dân bình thường vay hưởng lãi suất 8,2%/năm ở thời điểm này tương đối thấp, nhưng chỉ được ít nhất là 6 tháng, sau đó sẽ có sự điều chỉnh và lãi suất điều chỉnh như thế nào vẫn chưa biết được sẽ tạo ra sự rủi ro cho người đi vay. Chuyên gia này đề nghị, NHNN nên có trần lãi suất với mức khoảng 10%/năm, để trong tương lai nếu lãi suất bùng lên, người dân không phải gánh chịu thiệt thòi.