Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng (Đơn vị công chứng) hoặc chứng thực (UBND), trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế về mua bán nhà đất, các bên thường ký kết văn bản đặt cọc (dưới tên gọi: hợp đồng, thỏa thuận) trước khi tiến hành hợp đồng chuyển nhượng tại Đơn vị công chứng/UBND. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) đặt cọc một số tiền cho bên chuyển nhượng (bên bán) để đảm bảo việc sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Đơn vị công chứng/UBND. Trong thời gian này, các bên sẽ chuẩn bị giấy tờ nhân nhân và bên mua chuẩn bị đủ số tiền mua nhà đất. Đối chiếu với quy định pháp luật, văn bản đặt cọc mới chỉ là thỏa thuận ban đầu của các bên về việc mua bán, vẫn chưa phải là hành vi chuyển nhượng nên văn bản đặt cọc không bắt buộc phải thực hiện qua hình thức công chứng/chứng thực.

Để yên tâm hơn trong giao dịch, văn bản đặt cọc được công chứng/chứng thực sẽ giúp giao dịch được kiểm tra về pháp lý, chủ thể, sự tự nguyện nên bên mua thường yên tâm hơn, tuy nhiên cũng không nên có nhận định tuyệt đối hóa, có nhiều trường hợp công chứng viên vẫn thiếu sót trong nghiệp vụ và những vụ án có tính chất hình sự lợi quan điểm tuyệt đối hóa giá trị pháp lý này đã dẫn đến các văn bản đặt cọc vô hiệu do trái luật.

Với các hợp đồng đặt cọc công chứng, khi bên mua vi phạm (không đủ tiền thanh toán, giá thị trường đi xuống, mất thanh khoản,… nên bên mua không muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng) nên sẽ nại ra đủ lý do và chứng cứ để trì hoãn thêm thời gian, làm khó bên bán nhằm mục đích lấy lại toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc. Do bên bán không tham khảo, tự xử lý tình huống đã dẫn đến bị bên mua khởi kiện ra Tòa để yêu cầu thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ngăn chặn việc bên bán chuyển nhượng cho bên thứ ba. Lúc đó, bên bán không bán được nhà đất mà còn rơi vào vụ kiện, mất công sức, tiền bạc và chưa chắc đúng sai, thắng thua thế nào trong thời gian dài để chờ Tòa xử.

Cẩn trọng với hợp đồng đặt cọc công chứng bị bên mua cài thế. (Ảnh minh họa: Internet)

Vấn đề đặt ra, nếu hợp đồng đặt cọc được thực hiện qua hình thức công chứng/chứng thực, bên bán cần lưu ý gì.

Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó.

Thứ hai, xét ở góc độ pháp lý, với hợp đồng đặt cọc được công chứng có một phần ràng buộc bên bán không được hủy bỏ hợp đồng để bán cho người thứ ba, nếu bên mua không có vi phạm.

Thứ ba, hợp đồng đặt cọc cần quy định cụ thể, chi tiết bên bán có quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu bên mua vi phạm.

Thứ tư, trường hợp bên mua vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên bán xem xét áp dụng quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng đã được quy định và theo Điều 422 Bộ Luật dân sự để thông báo việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng với bên mua. Sau khi thông báo, bên bán có quyền giao dịch với bên thứ ba là đảm bảo đúng quy định hợp đồng đặt cọc, quy định pháp luật.

Như vậy, đối với hợp đồng đặt cọc được công chứng, bên bán cần phân biệt rõ giữa “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” để áp dụng, xử lý đúng theo quy định hợp đồng đặt cọc, quy định pháp luật.