Cùng với xu hướng giảm lãi suất huy động, các ngân hàng đã và đang vào cuộc giảm lãi suất cho vay, song khách hàng cá nhân mới chỉ được hưởng lãi vay ưu đãi trong giai đoạn đầu dao động từ 7,19-10%/năm, sau đó cộng thêm biên độ 3-4%/năm.

Chẳng hạn, UOB áp dụng mức lãi suất ưu đãi 7,19%/năm, sau ưu đãi tăng lên 11%/năm. ACB áp dụng lãi suất cho vay mua nhà là 8,5%/năm, sau ưu đãi là 12,5%/năm. Vietcombank có lãi suất ưu đãi 7,5%/năm, sau ưu đãi là 10,5%/năm. Lãi suất cho vay mua nhà bình quân tại OCB nếu tính khuyến mãi là 7-8%/năm, không khuyến mãi vào khoảng 10%/năm… Đó là vay mua nhà, nếu vay tiêu dùng tín chấp, mức lãi vay còn cao hơn.

Điều đáng nói là trong bối cảnh tín dụng khó tăng trưởng, để cạnh tranh thu hút khách hàng vay vốn, nhất là với khoản vốn tiêu dùng tín chấp, nhân viên tín dụng nhiều ngân hàng quảng bá mức lãi suất ưu đãi khá thấp, nhưng khi tiếp cận thì lãi vay thực tăng lên gấp đôi.

Nhân viên tín dụng tại một ngân hàng trong nước cho biết, đối với khoản vay có tài sản đảm bảo, lãi suất dao động quanh mức 8-9,5%/năm, thời hạn vay tối đa 180 tháng, còn trong trường hợp vay tín chấp (không có tài sản đảm bảo), lãi suất khoảng 13-15%/năm, thời hạn vay tối đa 60 tháng.

Tại một ngân hàng nước ngoài chuyên về bán lẻ đang hoạt động tại Việt Nam, nhân viên trung tâm tín dụng tiêu dùng của ngân hàng này chào với mức lãi suất chỉ 7%/ năm đối với khoản vay tín chấp có giá trị lên đến 900 triệu đồng, nhưng không nói rõ lãi suất được tính trên dư nợ ban đầu và phải duy trì khoản vay trong 60 tháng, trong khi lãi suất cho vay tiêu dùng tín chấp tại đây đang áp dụng là hơn 13%/năm (tính trên dư nợ giảm dần).

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, hiện mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm khoảng 2%/năm so với cuối năm trước. Thế nhưng, mức lãi vay thấp chủ yếu được các ngân hàng dành cho khách hàng doanh nghiệp có “sức khỏe” tốt và lĩnh vực xuất khẩu.

Giám đốc khối khách hàng cá nhân một ngân hàng tư nhân cho hay, theo chủ trương của Chính phủ và NHNN, các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, nhưng giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu huy động cao thì khó cho vay ra thấp.

Thực tế, hiện nay, không ít ngân hàng còn chưa tiêu thụ hết nguồn vốn huy động giá cao cuối năm 2022 do tín dụng tăng chậm trong 11 tháng đầu năm 2023. Số liệu được NHNN đưa ra cho thấy, tính đến cuối tháng 11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt khoảng 8,3% – thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng hồi đầu năm. Đồng thời, mức tăng trưởng tín dụng của hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD) không đồng đều. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi cho vay cao. Chưa kể, nguồn vốn chủ yếu vẫn từ ngắn hạn và cần tuân thủ các quy định về an toàn vốn.

Theo PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân – Trưởng bộ môn Thị trường tài chính, Đại học Kinh tế TP.HCM, lãi suất cho vay hiện giảm đáng kể so với đầu năm, nhưng với tín dụng cá nhân áp lực lãi suất vẫn cao, bao gồm cả cho vay mua nhà để ở. Nhận định lãi suất cho vay thời gian tới còn giảm tiếp, nhưng ông Huân cho rằng, mức giảm không còn nhiều và chủ yếu diễn ra ở những ngân hàng lớn, trong khi các ngân hàng nhỏ sẽ khó giảm.

Khó kích cầu tín dụng cá nhân

Theo chủ trương của Chính phủ và NHNN, các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, nhưng giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu huy động cao thì khó cho vay ra thấp.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, kéo theo sức mua giảm và đây cũng là nguyên nhân được giới phân tích tài chính nhận định tác động đến tăng trưởng cho vay trong năm 2024 khiến tín dụng chậm lại. Để kích cầu sức mua, đòi hỏi phải đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng tiêu dùng. Thế nhưng, cầu vốn của khách hàng cá nhân, kể cả mua nhà và tiêu dùng đều sụt giảm mạnh trong thời gian qua.

Cụ thể, đối với lĩnh vực bất động sản, NHNN khuyến khích các TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững.

Tính đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực này. Tuy nhiên, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Đồng thời, là năm đầu tiên dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản xuất hiện xu hướng giảm trong 3 năm gần đây, khi mà cuối năm 2022 vẫn tăng hơn 31%.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng của các công ty tài chính giảm đến 40% so với cuối năm ngoái. Tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ cho vay của các công ty tài chính chỉ còn 134.000 tỷ đồng, nhưng nợ xấu vay tiêu dùng tăng 10-15% khiến các công ty tài chính hạn chế cho vay.

Lý giải được đưa ra từ ngành ngân hàng, thị trường bất động sản hiện vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nhiều tồn tại đã kéo dài nhiều năm như vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung – cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự, trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất khan hiếm; nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; mặt bằng giá nhà ở neo quá cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập của nhiều người dân…

Theo đánh giá của ông Nguyễn Đình Tùng – Tổng giám đốc OCB, lãi suất là một trong những thước đo quyết định việc đi vay mua nhà, nhưng do lãi vay mua nhà dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao và hoạt động giao dịch trên thị trường nhà đất vẫn trầm lắng nên khách hàng chưa mặn mà với việc vay mua nhà ở.

PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân nhìn nhận, để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cần phải kích cầu tiêu dùng, tăng trưởng tín dụng cá nhân. Thế nhưng, do kinh tế khó khăn, doanh nghiệp giảm lương, thu nhập của người lao động giảm… nên nhiều người hạn chế vay mua nhà thời điểm hiện tại, bất chấp nhu cầu về nhà ở vẫn luôn ở mức cao.

Theo khuyến nghị của nhiều chuyên gia tài chính, khách hàng cá nhân khi quyết định sử dụng các gói vay mua nhà từ ngân hàng không nên chỉ nhìn vào lãi vay. Thực tế, khách hàng đi vay thường chỉ quan tâm đến lãi suất, mà ít để ý đến phí phạt trả nợ trước hạn. Đây là khoản tiền phạt của ngân hàng áp dụng đối với người đi vay muốn hoàn trả khoản vay gốc sớm hơn thời hạn đã được ghi trên hợp đồng tín dụng.

Hiện nay, mỗi ngân hàng có quy định về cách tính và mức phí phạt trả nợ trước hạn khác nhau. Thông thường, lãi phạt trả trước hạn được các ngân hàng áp dụng dao động từ 0,5-3,5%/năm tính trên tổng số tiền trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, một số ngân hàng áp dụng theo công thức khác khiến cho số tiền phạt phải nộp tương đối lớn. Do vậy, trước khi ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng, người vay cần tìm hiểu kỹ việc thanh toán trước hạn và mức phí phạt đi kèm, tránh việc bị bất ngờ hoặc gặp rắc rối khi phải trả phí trả trước cao.