Nhu cầu và giá đều tăng

Theo báo cáo về thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I/2024 có 4.626 sản phẩm mới trong tổng nguồn cung 30.511 sản phẩm, khối lượng giao dịch đạt 6.360, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu năm nay đạt gần 21%, tăng 4% so với quý cuối năm ngoái và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm ngoái; riêng các dự án mới đạt tỷ lệ hấp thụ 51%.

Thực tế cho thấy, bên cạnh các chủ đầu tư đã “bung hàng”, một số chủ đầu tư đang nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian tới, các sàn giao dịch bắt đầu tuyển nhân sự, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, nhiều môi giới quay trở lại nghề với tâm thế mới, còn nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền” và ngân hàng rục rịch kích cầu cho vay mua nhà. Đây là các tín hiệu thể hiện niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản dần được củng cố, sau những nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan.

Ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt cho rằng, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đang dần phục hồi, đặc biệt là dòng tiền đầu tư bắt đầu quay trở lại. Tại một số khu vực và dự án, số lượng giao dịch trước và sau Tết Âm lịch 2024 rất tốt. Giá đất ở một số địa phương tăng 3 – 5% so với thời gian trầm lắng trước đó. Riêng giá chung cư ở Hà Nội có mức tăng mạnh.

Ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Flamingo nhận định, phân khúc nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường địa ốc năm 2024, dù mức giá tại một số thành phố lớn gần đây được đẩy lên tương đối cao.

“Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhận thấy rằng, phân khúc nhà ở trong nội đô đang có mức giá cao, nên kỳ vọng lợi nhuận của họ giảm xuống và bắt đầu chuyển dịch ra bên ngoài”, ông Bùi Quý Trung nói.

Báo Đầu tư Chứng khoán cũng ghi nhận không ít nhà đầu tư quay trở lại thị trường đất nền ở các tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình… trong thời gian qua. So với giai đoạn đỉnh sóng, mức giá chào bán hàng tồn đất nền ở một số khu vực thấp hơn từ 20 – 30%, nên thu hút các nhà đầu tư quay trở lại nhằm “đi trước đón đầu”.

Về vấn đề này, ông Trần Hữu Tư, Giám đốc Kinh doanh, Chi nhánh Thanh Hóa, Công ty cổ phần Gia Địa nhận xét: “Những tín hiệu gần đây cho thấy, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển vào phân khúc đất nền. Hiệu ứng từ các chính sách mới, đặc biệt các luật mới được sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có thể sớm có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 là điều kiện cần để thị trường có bước tăng trưởng mới. Dưới góc độ nhà đầu tư, sau đợt giảm giá mạnh 30 – 50%, mặt bằng giá đất tại nhiều địa phương đang ở vùng hấp dẫn, đồng thời các nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn ở các dự án được đầu tư hạ tầng bài bản trong giai đoạn đón sóng phục hồi này”.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, thời gian vừa qua, không ít nhà đầu tư bắt đầu quá trình đi “săn” đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Với các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng tiện ích có sẵn, giá tăng tới 40%. Còn phân khúc thấp tầng có giá dưới 10 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu ở chỉ ghi nhận mức tăng giá khoảng 3%.

Phân khúc đất thổ cư cũng nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư tại các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở, mức giá từ 3 – 5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và khoảng 2 tỷ đồng tại các vùng ven. Với căn hộ chung cư giá dưới 3 tỷ đồng, mức tăng khoảng 5 – 10%.

Cơ hội không dành cho số đông

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hạn 3 – 5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.

“Từ quý III/2024, thị trường có thể bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 là ‘chân sóng cuối’ trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản nhìn chung khởi sắc so với năm 2023, nhưng dòng tiền chỉ tìm đến các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng sinh lời bền vững. Tất cả các sản phẩm có thanh khoản tốt trong thời gian vừa qua đều sở hữu các yếu tố này. Sau một thời gian dài “va đập” với thị trường, các khách hàng, nhà đầu tư hiện nay đã nhanh nhạy, tỉnh táo và nhiều kinh nghiệm hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

“Họ chỉ chọn các sản phẩm đầu tư an toàn, có giá trị ở thực, hoặc cho thuê mang lại dòng tiền bền vững, thay vì lướt sóng, đợi tăng giá, hay tin theo quảng cáo cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như trước đây”, ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land nhận xét, xu hướng đầu tư của khách hàng đã thay đổi hoàn toàn. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, các nhà đầu tư không nhìn vào viễn cảnh quá xa xôi, mỹ miều về khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai, mà họ xem trọng các yếu tố về giá trị ở thực tại như khả năng để ở, cho thuê, mang lại dòng tiền. Nếu như trước đây, khách hàng thích các sản phẩm đầu tư, sinh lời lớn, mua đi bán lại lãi gấp đôi trong thời gian ngắn, thì hiện nay họ chọn sản phẩm đầu tư an toàn. Mặt khác, nhà đầu tư cũng không mua các sản phẩm ở xa, mà lựa chọn những bất động sản ở gần, nơi họ có thể nhìn thấy và quản lý được.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam khuyến nghị, đất nền tiếp tục là loại hình đầu tư an toàn, bền vững. Còn với nhà đầu tư thích tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và đều đặn thì nên chọn căn hộ chung cư. Các chủ đầu tư đang cố gắng đưa nguồn cung ra thị trường trước năm 2025 nên đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn hơn so với trước đây để thu hút người mua.

Xét về dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn dự báo, giá đất có thể tiếp tục tăng trước triển vọng phát triển của cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai có hiệu lực. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ.