Nút thắt nguồn cung dần được tháo gỡ

Sau gần 5,5 năm, kể từ tháng 3/2019 – thời điểm Công ty Lê Thành nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) có diện tích hơn 3 ha mới chính thức được động thổ xây dựng vào cuối tháng 8 vừa qua.

Đây là dự án nhà ở xã hội mới hiếm hoi được khởi công xây dựng trong năm 2024, bên cạnh dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê đang được Công ty cổ phần Thủ Thiêm xây dựng.

Nguyên nhân khiến thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài là do trong quá trình thực hiện dự án, Công ty Lê Thành phải chờ đợi rất lâu mới xong thủ tục chấp thuận đầu tư do phải trải qua khâu xin ý kiến các sở, ngành liên quan, sau đó chờ thêm thời gian điều chỉnh quy hoạch để được hưởng ưu đãi về tăng chỉ tiêu quy hoạch.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý II/2024, cả nước có 619 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 561.800 căn.

Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 79 dự án với quy mô 40.679 căn, số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 128 dự án với quy mô 112.000 căn và số dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 412 dự án với quy mô 410.000 căn.

Đáng lưu ý, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội cao nhưng chưa có dự án hoàn thành như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu, Cà Mau.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, tính đến nay, tổng số lượng căn hộ nhà ở xã hội được khởi công, hoàn thành đạt khoảng 35,6% mục tiêu đề án xây 1 triệu căn nhà ở xã hội, giai đoạn đến năm 2025.

Quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội khoảng 9.757 ha (tính đến cuối tháng 8/2024). Nhiều địa phương đã quan tâm, dành quỹ đất xây nhà ở xã hội ở các vị trí thuận lợi, gần trung tâm đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như Đồng Nai (1.064 ha), Quảng Ninh (666 ha), Hải Phòng (644 ha), Bình Dương (408 ha)…

“Nguyên nhân cốt lõi khiến việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc trong thời gian dài là do có những chồng chéo trong các luật; nhưng hiện tại, hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn. Các chính sách mới như tạo điều kiện phát triển quỹ đất xây nhà ở xã hội, ưu đãi về lợi nhuận cho chủ đầu tư, cắt giảm thủ tục hành chính, cởi mở những điều kiện cư trú, thu nhập cho người mua… sẽ đẩy tăng tốc độ triển khai nhà ở xã hội trong thời gian tới”, ông Hưng nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cũng kỳ vọng quy định tại các luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tạo hiệu ứng “domino”, giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc chú trọng đầu tư các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp cân bằng cung – cầu, từ đó thúc đẩy thị trường địa ốc hồi phục nhanh hơn.

Tính đến nay, tổng số lượng căn hộ nhà ở xã hội được khởi công, hoàn thành đạt khoảng 35,6% mục tiêu đề án xây 1 triệu căn nhà ở xã hội, giai đoạn đến năm 2025.

Hiện tại, chưa thể khẳng định chắc chắn rằng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh trong năm nay, nhưng lần đầu tiên trong Luật Nhà ở có hướng dẫn, trình tự thủ tục đầu tư hoàn chỉnh các dự án nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng như các vấn đề về thủ tục đầu tư, giao đất, cho thuê đất…, từ đó tạo cơ sở để các địa phương đưa ra một quy trình thống nhất, giúp các doanh nghiệp rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án.

Ông Trần Đăng Toàn – Phó tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cho biết, trong giai đoạn năm 2024-2025, nhà phát triển bất động sản này dự kiến triển khai 8 dự án nhà ở xã hội.

Trước đó, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh công bố hợp tác với Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) để xây dựng 40.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn tới. Tổng quỹ đất dành xây dựng nhà ở xã hội là 107 ha, tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng đã thông báo kế hoạch xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong năm 2024 như dự án Happy Home Star City Thanh Hóa quy mô 3.100 căn của Vinhomes; dự án Tân Phú Hưng tại TP. Hải Dương với quy mô 1.260 căn của Newland; 2 dự án là Rice City Tố Hữu (711 căn) và Rice City Long Biên (600 căn) tại Hà Nội của Công ty BIC Việt Nam…

Sức mua cũng cần được thúc đẩy

Có thể thấy, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn đang giúp gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, song sức mua trên thị trường cũng cần được thúc đẩy bằng các chính sách hỗ trợ phù hợp.

Về mặt chính sách, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 đã nới các điều kiện về thu nhập, trong đó đối với người đã kết hôn, quy định vợ chồng có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng được mua nhà ở xã hội sẽ giúp mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đồng thời, các điều kiện khác như nơi cư trú, chưa có nhà ở… cũng được nới lỏng hơn cho người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình nhà ở này.

Tuy nhiên, cũng theo Nghị định 100/2024, từ ngày 1/8/2024, lãi suất cho vay nhà ở xã hội được điều chỉnh theo mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Theo đó, lãi suất cho vay hộ nghèo sẽ tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm, tức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội tăng thêm 1,8%/năm so với trước đây. Mức lãi suất nợ quá hạn cũng được quy định là 130% so với lãi suất cho vay thông thường.

Ông Trần Đăng Toàn cho biết, để một dự án nhà ở xã hội thành công thì yếu tố đầu ra – tức là sức mua – là quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay, khách hàng đang vướng vấn đề tài chính khi lãi suất ưu đãi dành cho nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội bất ngờ tăng mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, tính theo tỷ lệ phần trăm, việc lãi suất vay mua nhà ở xã hội tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%/năm là mức tăng rất lớn, bằng 137,5% so với mức cũ. Người mua nhà ở xã hội trước đây chưa lường trước được việc tăng này nên đây là một áp lực không hề nhỏ.

Bên cạnh đó, dường như có sự nhầm lẫn khi đánh giá bản chất của khoản vay khi thuê, mua nhà ở xã hội. Cần hiểu rõ khoản vay thuê, mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội mang tính trung – dài hạn đến 25 năm, khác với khoản vay ưu đãi dành cho hộ nghèo chỉ khoảng 3 năm.

Do đó, việc áp dụng mức lãi suất vay trung – dài hạn giống như khoản vay cho vay hộ nghèo sẽ khiến người vay bất an, bởi lãi suất liên tục thay đổi, thậm chí thay đổi hằng năm, chứ không cố định.

“Như vậy, việc áp dụng mức lãi suất vay 6,6%/năm từ ngày 1/8/2024 là chưa phù hợp với bản chất khoản vay nhà ở xã hội, thậm chí còn cao hơn lãi suất vay của gói 30.000 tỷ đồng trước đây là 5%/năm. Do đó, chúng tôi đề nghị xem xét tiếp tục giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để tạo sự ổn định, nhất là trong bối cảnh thu nhập của người dân còn bấp bênh như hiện nay”, ông Châu nói.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, hiện nay, mặt bằng lãi suất thương mại trên thị trường vẫn đang duy trì ở mức thấp, lãi suất bình quân kỳ hạn 12 tháng và 24 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước chi phối ở mức dưới 5%/năm, trong khi lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội tăng lên 6,6%/năm đối với người thu nhập thấp là chưa hợp lý.

Đó cũng là một phần lý do gói hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng giải ngân rất chậm thời gian qua.