Sau khi Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản góp ý dự thảo Nghị định cải tạo sửa chữa chung cư cũ, ông Võ Văn Hoan – Phó Chủ tịch UBND thành phố đã có ý kiến về việc này.

Chung cư Nguyễn Thiệt Thuật trên địa bàn Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, trong giai đoạn 2015 – 2020, Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng), gắn liền với việc giải quyết tái định cư cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ. Nhưng thực tế chỉ có 02 nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới trong 05 năm qua, còn cả nước thì chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Vướng từ quy định tới thực tế

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết: Hạn chế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 05 năm qua do nhiều nguyên nhân, trước hết là do có một số bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Do vậy, rất cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo ông Châu, vướng mắc pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư (không phải nhà chung cư cấp D) để xây dựng lại nhà chung cư mới phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư. Điều này không hợp lý và khó thực hiện khả thi.

“Bởi trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư quyết định phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau. Nhưng nay, Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới. Quy định này không phù hợp thực tiễn và không khả thi. Mà lẽ ra, chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” mức cao, phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư là có hiệu lực thì hợp lý hơn”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vướng mắc tiếp theo là lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, để tái định cư các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà chung cư cũ nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện; hoặc trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo khu nhà ở trong khu vực dự án.

Tại nội dung Điều 9 trong dự thảo Nghị định 101 về “Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 114, Luật Nhà ở”, chỉ phù hợp đối với dự án cải tạo, xây dựng lại từng nhà chung cư riêng lẻ, hoặc khu nhà chung cư tại cùng địa điểm, nhưng chưa bao gồm trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư, để tái định cư các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà chung cư cũ nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện.

Đơn cử như trên địa bàn Quận 3 có 48 khu nhà chung cư cũ nhưng doanh nghiệp mua 5 khu còn 43 khu nhà chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại. Theo dự kiến, sẽ xây dựng lại thành 03 dự án khu nhà chung cư với tổng diện tích 13ha (Dự án khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật – Cư xá Đường Sắt, khoảng 6ha; Dự án khu chung cư Chợ Lê Văn Sỹ (mở rộng), khoảng 1ha; Dự án khu chung cư Ga Hòa Hưng khoảng 6ha) để tái định cư tại chỗ toàn bộ chủ sở hữu thuộc 43 khu nhà chung cư cũ. Trong số chủ sở hữu sẽ có nhiều nhà chung cư có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ, nên sẽ có chủ sở hữu không tái định cư tại địa điểm cũ, mà được tái định cư trên địa bàn Quận 3. Hoặc Quận 5 cũng có đến 408 khu nhà chung cư cũ, mà phần lớn là nhà chung cư (dạng nhà tập thể) có diện tích khuôn viên chỉ khoảng trên dưới 500m2…

Ngoài ra, còn hàng loạt vướng mắc liên quan tới cơ chế, chính sách về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; phần công trình xây dựng được coi là thuộc sở hữu Nhà nước tại các nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đã bán cho người sử dụng, như hành lang, cầu thang, phần diện tích đất khuôn viên ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư nhưng không tính vào giá bán; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 114, Luật Nhà ở; thời gian cơ quan chức năng phê duyệt các thủ tục kéo dài; việc bố trí tái định cư tại chỗ, tạm cư trong thời gian chờ cải tạo xây mới, hệ số bồi thường, giá bán suất tái định cư….

Cần cơ chế đặc thù

Với những vướng mắc từ các quy định pháp luật như thiếu đồng bộ, chồng chéo thì rất khó thực hiện khi không có một cơ chế đặc thù riêng biệt cho từng địa phương. Ông Châu cho biết, nếu không sửa đổi Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014, hoặc có cơ chế thí điểm đặc thù về tỷ lệ, quy định chỉ cần phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư, thì không thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên thực tế.

Do đó, ông Châu đề nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ, phải có tối thiểu 75% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới, đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D; Quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi.

Để thực hiện điểm c, Khoản 1, Điều 114, Luật Nhà ở đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư, để tái định cư các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà chung cư cũ nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện; hoặc đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư, để tái định cư các chủ sở hữu nhà chung cư và các chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ trong khu vực dự án, thì rất cần thiết được bổ sung vào dự thảo Nghị định 101 việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng chung cư cũ để tái định cư các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà chung cư cũ nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện và lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo khu nhà ở trong khu vực dự án.

Đối với việc miễn giảm tiền sử dụng đất thì HoREA đề nghị Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tư pháp để đạt được sự đồng thuận về nội dung Khoản 8, Điều 1, dự thảo Nghị định 101 sửa đổi; bổ sung Khoản 4, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, cho phép các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có), trừ trường hợp quy định tại Khoản 5 (mới), Điều 15, Nghị định 101/2015/NĐ-CP.