Hàng loạt mặt bằng tại những khu phố vốn rất sầm uất và cao cấp của TPHCM và Hà Nội đã treo biển cho thuê trong nhiều ngày qua. Khách thuê ngày càng đuối sức Thành lập năm 2015, Học viện Kỹ năng và Tư duy G.A.P là doanh nghiệp xã hội chuyên về đào tạo tư duy và kỹ năng sống cho sinh viên. Việc kinh doanh đang trên đà phát triển thì dịch Covid-19 kéo đến. Anh Lê Đình Hiếu, sáng lập kiêm CEO công ty, chia sẻ có thời điểm doanh thu công ty sụt giảm 80%, thậm chí là về 0. Lúc này, chi phí khoảng 100 triệu đồng mỗi tháng cho mặt bằng rộng 200 m2 (Bình Thạnh, TPHCM) trở thành gánh nặng. Công ty phải đi đến quyết định tìm đối tác chia sẻ mặt bằng. “Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) có vốn rất mỏng, khi có khủng hoảng xảy ra thì chỉ cần 1-2 tháng là đã cảm thấy chóng mặt rồi, không cầm cự được. Tôi biết rất nhiều anh em doanh nghiệp nhỏ khác cũng khó khăn. Nên vừa công bố thông tin đã có nhiều người phản ứng tích cực”, anh Hiếu chia sẻ. Hoạt động trong lĩnh vực làm đẹp và đào tạo về làm đẹp, Công ty Sewow cũng đang ăn nên làm ra thì đại dịch ập đến. Việc kinh doanh của doanh nghiệp nhanh chóng giảm ½ so với bình thường. Chị Ông Đức Kim Hạnh, CEO doanh nghiệp, chọn phương án phòng thủ bằng cách giảm mọi chi phí cố định, tăng biến phí và bắt tay “chung một nhà” với spa cùng ngành để nương nhau vượt dịch. “Qua đợt dịch lần đầu, mình nghĩ là mọi thứ sẽ ổn sau đó. Nhưng dịch đợt 2 kéo đến khiến mình nhận ra dịch bệnh sẽ còn kéo dài đến hết năm, thậm chí là qua năm sau. Mình đã phải đấu tranh tâm lý rất nhiều trước khi quyết định nương theo dòng chảy tự nhiên. Nếu mình cố gồng thì giống như đang đi ngược dòng vì nhu cầu của khách hàng thực sự giảm sút”, chị Hạnh nói. Đại diện một công ty chuyên phân phối các sản phẩm về trầm hương tại quận Gò Vấp thì đang tính đến chuyện trả mặt bằng, nếu nhu cầu thị trường từ nay đến cuối năm không cải thiện. Khoản chi phí thuê 11 triệu đồng mỗi tháng đang dần trở nên quá sức, khi doanh số sụt giảm hơn 60%. Hiện đơn vị này đã cắt giảm nhiều nhân sự cũng như chi phí cho marketing nhưng vẫn cố gắng gánh chi phí mặt bằng, hy vọng vào mùa mua sắm cao điểm cuối năm. Báo cáo của Savills chỉ ra rằng rất nhiều chuỗi ăn uống và thời trang tại các vị trí đắc địa nhưng tình hình kinh doanh giảm sút đã buộc phải đóng cửa hoặc thu gọn kinh doanh. Hàng loạt nhà phố tại các khu vực trung tâm phụ thuộc vào lĩnh vực du lịch từ khách nước ngoài như Lý Tự Trọng, Đồng Khởi tại quận 1 (TPHCM) đã tiến hành tạm ngừng hoạt động hoặc trả mặt bằng do chịu ảnh hưởng nặng nề của quy định hạn chế đi lại giữa các quốc gia. Một ví dụ điển hình về tình trạng gặp khó của các chủ nhà cũng như khách thuê trong thời gian này là các khu phố Hàn Quốc quanh khu vực quận 7. Đây là nơi tập trung nhiều người Hàn Quốc tới Việt Nam làm việc, sinh sống và đã từng là một thị trường lý tưởng cho ngành bán lẻ, với mật độ dân số đông, cư dân là những người có thu nhập và chất lượng cuộc sống cao. Mức giá thuê trung bình của khu vực này tương đối thấp hơn so với trung tâm như quận 1, quận 3, dao động từ 4.000-15.000 đô la Mỹ/m2 tùy vào vị trí và diện tích cho thuê, với đa dạng các ngành hàng kinh doanh như ẩm thực, siêu thị tiện tích, giải trí… Trước thời điểm dịch bệnh, tỷ lệ lấp đầy của bất động sản bán lẻ tại đây luôn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Hiện nay tỷ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu. “Lệnh đóng cửa biên giới của các quốc gia khiến các chuyên gia nước ngoài không thể trở lại Việt Nam làm việc và việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng đã dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng trong kinh doanh của các doanh nghiệp tại đây”, bà Trần Thị Thu Hà, phụ trách bán lẻ Savills Việt Nam cho hay. Giá thuê sẽ tiếp tục giảm Với giá thuê chiếm đến 50% tổng chi phí hoạt động, bán lẻ mặt phố đang bị ảnh hưởng nhiều nhất. Nhà bán lẻ sở hữu cửa hàng ở cả trung tâm thương mại và mặt phố thường lựa chọn đóng cửa hàng trên phố trước tiên. Đây là lý do số lượng các mặt bằng treo biển cho thuê đang ngày càng tăng lên trên các tuyến đường. Thực tế, từ tháng 4 và tháng 5, thị trường bán lẻ tại TPHCM đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá thuê. Theo Savills Việt Nam, hầu hết các chủ mặt bằng đã giảm giá thuê 30-40%; trong khi các trung tâm thương mại cũng đã đề xuất điều chỉnh xuống 15% hoặc chiết khấu 2 đô la Mỹ/m2 trên phí dịch vụ. Tại Hà Nội, những chủ nhà có quy mô kinh doanh lớn đã đi trước một bước khi quyết định giảm đến 50%, hoặc thậm chí miễn phí tiền thuê, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hay chuyển sang hình thức thanh toán theo tháng. Những chủ nhà có quy mô nhỏ đang giữ thái độ chờ đợi, nhưng phần lớn đều có ý định giảm tiền thuê xuống khoảng 30%. Trên quy mô toàn thị trường, giá chào thuê nhà phố, nhà riêng tại TPHCM đã giảm 5-16% và sụt khoảng 2-7% tại Hà Nội trong quí 2 vừa qua, theo báo cáo của batdongsan.com.vn. Chuyên trang bất động sản này dự báo giá thuê nhà riêng, nhà phố ở Sài thành sẽ khó tăng trong các quí cuối năm. Sự trở lại của dịch Covid-19 đã đánh tan hy vọng về sự phục hồi nhanh chóng của thị trường, ngay cả với những người lạc quan nhất. Chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, đánh giá sự quay trở lại của Covid-19 giống như cú đấm bồi lên khối SME. Cú đấm sau bao giờ cũng mạnh hơn cú đấm trước. Doanh nghiệp có khả năng chống đỡ đến cuối năm đã là tốt, nhiều công ty hoạt động cầm chừng tính bằng đơn vị hàng tuần, thậm chí từng ngày một. “Giống như bạn lặn sâu dưới nước, vừa ngoi lên lấy hơi thì lại bị dìm xuống. Mặc dù đã có sự chuẩn bị về tâm lý, nhưng hầu hết các doanh nghiệp đã tiêu tốn gần như cạn kiệt các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực về tài chính. Nhiều bạn bè của tôi trong giới doanh nhân đã cạn kiệt, phải rao bán tài sản nhưng tính thanh khoản rất thấp”, ông Chánh cho biết. Khó khăn của các doanh nghiệp kéo theo sự tuột dốc của giới kinh doanh mặt bằng. Ông Chánh nhìn thấy hai nhóm nổi trội trong số những mặt bằng đang gặp khó về kinh doanh hiện nay. Nhóm thứ nhất là rời bỏ, đóng cửa rao bán hoặc trả lại mặt bằng đang khai thác cho thuê. Nhóm này chiếm khoảng 15-20% và đang có xu hướng tăng lên. Nhóm thứ hai là chuyển dịch về diện tích, giá thuê… để mở rộng cơ hội tìm kiếm khách thuê, chẳng hạn đang làm văn phòng hạng B chuyển xuống hạng B-. “Tôi nghĩ giai đoạn này, nhà đầu tư không thể nào tiếp tục ôm hy vọng để cố gắng cầm cự mà nên tìm cách bảo toàn nguồn lực ít ỏi của mình. Dịch bệnh chắc chắn sẽ qua đi nhưng khó khăn là chúng ta không biết đâu là thời điểm. Chiến lược an toàn là mạnh dạn cắt bỏ những gì không hiệu quả và tích cóp những gì còn lại để tồn tại”, chuyên gia này khuyến cáo. Các chuyên gia dự báo giá thuê sẽ còn tiếp tục điều chỉnh giảm, do áp lực khó khăn từ phía khách thuê. Khảo sát của Savills cho thấy 57% khách thuê có mong muốn giảm 50% chi phí thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê. Nhiều khách thuê đang tích cực đàm phán giảm chi phí một số hạng mục kinh doanh và một số khác quyết định sẽ không gia hạn hợp đồng thuê. Những khách thuê có ý định thuê đang trong giai đoạn đàm phán lại hoặc đã hoãn khâu chốt hợp đồng. Việc đưa ra quyết định thuê mới mặt bằng gần như sẽ chỉ xảy ra vào giai đoạn cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021 khi thị trường rõ ràng hơn về khả năng phục hồi. Hiện tại, các nhà bán lẻ sẽ tập trung vào việc đàm phán lại với chủ nhà về điều kiện thuê cũng như các phương án hỗ trợ. “Sau giai đoạn ‘bình thường mới’, các mặt bằng bán lẻ đứng trước cơ hội lớn để tự điều chỉnh các chỉ số của thị trường như giá thuê, cung và cầu… Đặc biệt, đây là cơ hội để cho các nhà bán lẻ tiếp cận với các ‘vị trí vàng’ trước đây chưa bao giờ được chào trên thị trường với mức giá hợp lý hơn”, Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội khẳng định. TBKTSG
