Mới đây Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết 171 thí điểm cho phép các doanh nghiệp được mua đất hoặc đang có đất nhưng không phải là đất ở được làm nhà ở thương mại. Về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng quy định cần ưu tiên chấp thuận thí điểm đối với dự án nhà ở thương mại trung cấp, dự án có giá vừa túi tiền. 100% dự án cao cấp Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM, theo quy luật thì thị trường bất động sản (BĐS) phải như hình kim tự tháp. Nghĩa là phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội chiếm phần lớn, ở dưới đáy của kim tự tháp. Tuy nhiên hiện nay tại một số đô thị lớn đang có tình trạng mô hình kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu, bị lệch pha khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số, ở phần đáy còn phần đỉnh chóp là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Thậm chí, hiện nay rất thiếu nhà ở giá vừa tiền, nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà ở thương mại vẫn neo cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội như cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư… Điều này dễ nhận thấy nhất là tại TP.HCM, từ năm 2020 – 2024 thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Về dài hạn, giá BĐS sẽ khó giảm khi giá đầu vào ngày càng tăng. Nhiều đề xuất ưu tiên chấp thuận thí điểm đối với dự án nhà ở thương mại trung cấp, dự án có giá vừa túi tiền ẢNH: ĐÌNH SƠN Trong khi đó, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong 5 năm qua rất ít, liên tục sụt giảm. Cụ thể, năm 2020 không có dự án nào, năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, năm 2023 có 2 dự án, 11 tháng năm 2024 có 12 dự án. Trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, bằng khoảng 1/5 số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19. Một thống kê từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) xác nhận số lượng sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được đưa ra thị trường rất ít và liên tục sụt giảm. Nếu năm 2020 có 16.895 căn, đến năm 2021 giảm xuống còn 14.443 căn, năm 2022 còn 12.147 căn, năm 2023 tăng lên 17.753 căn nhưng 11 tháng năm 2024 chỉ còn 1.611 căn. Lùi lại năm 2017 đã có đến 42.991 căn, năm 2018 có 28.316 căn, năm 2019 có 23.046 căn. Trong khi đó, năm 2020 số lượng sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền chỉ có 163 căn, chiếm 1%. Kể từ năm 2021 đến nay thì không còn sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền trên địa bàn TP.HCM. Trái lại, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở tại TP.HCM. Điều này dẫn đến hệ lụy là giá nhà vẫn neo cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Tính toán cho thấy giá nhà ở cao cấp bình quân năm 2024 lên đến 9,39 tỉ đồng/căn. Đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên giá bán nhà thực tế trên thị trường còn cao hơn nữa. Nhiều doanh nghiệp cho biết hiện nay để tạo lập một quỹ đất sạch và ra được pháp lý dự án hoàn chỉnh mất rất nhiều thời gian và tốn kém. Bên cạnh đó, việc đầu tư vào một dự án cũng gặp đầy rủi ro khi mất rất nhiều thời gian để hoàn thành. Do vậy, để đảm bảo an toàn, để có lợi nhuận, doanh nghiệp bắt buộc phải chọn đầu tư vào phân khúc cao cấp. “Nắn dòng” bất động sản Hiện Chính phủ đang xây dựng đề cương dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 171 của Quốc hội. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị cần bổ sung thêm quy định cho UBND cấp tỉnh được ưu tiên chấp thuận thí điểm dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Theo ông Châu, việc này sẽ giúp tái cấu trúc thị trường BĐS, với trọng tâm là tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. “Việc này cũng sẽ khắc phục tình trạng mô hình kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu, bị lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng lại rất thiếu nhà ở giá vừa tiền, nhà ở xã hội tại một số đô thị lớn. Đồng thời kéo giảm giá nhà ở thương mại đang bị neo cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội”, ông Lê Hoàng Châu nhận định. Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, Nghị quyết số 171 cho phép thí điểm các loại đất không phải là đất ở được nhận chuyển nhượng để làm dự án nhà ở thương mại trong 5 năm. Theo đó, dự án được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch 2021 – 2030 đã được phê duyệt. “Chúng ta không kỳ thị với nhà ở cao cấp vì các phân khúc đều đáp ứng các nhu cầu về nhà ở khác nhau của người dân, của thị trường. Nên tùy từng địa phương, có những tỉnh đang phát triển công nghiệp, các chuyên gia vào làm việc nhiều nhưng chưa có nhiều các khu nhà cao cấp như ở Cà Mau thì cần nhà ở cao cấp để đáp ứng chỗ ở cho chuyên gia. Nhưng có những địa phương lệch pha cung cầu như Hà Nội hay TP.HCM, nhà nước hoàn toàn có thể nắn dòng ưu tiên cho những dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp”, ông Trần Khánh Quang đề xuất. Các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc hoàn thiện các phương thức tiếp cận đất đai để làm tăng nguồn cung dự án và tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà, còn có một mục tiêu rất quan trọng cần đạt được khi triển khai, thực hiện Nghị quyết số 171. Đó là phải thúc đẩy tái cấu trúc thị trường BĐS, trọng tâm là phải tái cấu trúc thị trường nhà ở thương mại để phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời tạo điều kiện để tăng thêm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở trong 3 – 8 năm tới. Sở dĩ phải mất một khoảng thời gian khá dài mới có nguồn cung BĐS mới là do Nghị quyết số 171 được thực hiện thí điểm trong 5 năm và do có độ trễ từ chính sách đi vào thực tiễn và độ trễ của dự án nhà ở thương mại thường phải mất 3 – 5 năm để chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện. Hiện nay TP.HCM có hơn 50 doanh nghiệp, với số dự án nhiều hơn đã đăng ký tham gia nghị quyết thí điểm, nên cần phải sàng lọc để ưu tiên cho các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp. Bộ Xây dựng cũng rất tán thành với đề xuất này. – Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Theo Thanh Niên Online
