Đây là động thái nhằm tăng cường kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, dồn vốn cho vay sản xuất, kinh doanh.

Tăng lãi suất, hạn chế cầm cố sổ tiết kiệm

Vào giữa tháng 4, nhân viên Ngân hàng (NH) BIDV tên Xuân tư vấn cho chúng tôi hồ sơ vay mua nhà bao gồm các giấy tờ như hợp đồng lao động, giấy tờ nhà thế chấp, bảng sao kê lương chứng minh thu nhập, hộ khẩu… Liên quan đến phần lãi vay, nữ nhân viên cho biết khách hàng có thể chọn mức ưu đãi 7,5%/năm trong năm đầu tiên vay hoặc 8 – 8,2%/năm cố định trong vòng 2 năm. Đối với lãi suất sau thời gian ưu đãi sẽ được tính bằng lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ từ 4 – 4,5% tùy theo mức xét duyệt tín nhiệm, tương đương 9,5 – 10%/năm. Chỉ tính riêng mức lãi suất cho vay ưu đãi 7,5 – 8,2%/năm hiện cao hơn từ 1,3 – 1,8%/năm so với chương trình mà nhà băng này công bố vào tháng 1, chỉ ở khoảng 6,2 – 6,4%/năm.

Các ngân hàng điều chỉnh tỷ lệ cho vay bất động sản

Tương tự, nhân viên TPBank tên T.B tư vấn cho chúng tôi mức lãi suất cho vay cá nhân mua nhà hiện nay tăng từ 0,3 – 0,5%/năm, lên 7,9%/năm cố định trong 6 tháng vay đầu hoặc 8,9%/năm cố định trong 12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở kỳ hạn 3 tháng (hiện là 8%) cộng với biên độ 3,7%, lên 11,7%/năm. Trong trường hợp khách hàng vay mua thêm gói bảo hiểm nhân thọ, lãi vay sẽ được giảm từ 0,2 – 0,8%/năm tùy theo mức phí bảo hiểm thực hiện.

Là NH có mức lãi vay cho vay mua nhà khá thấp trên thị trường, Shinhan Bank mới đây cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà từ 0,5 – 1% so với mức cũ. Theo đó, lãi vay cố định trong 6 tháng đầu tăng mạnh nhất, từ 3,9%/năm lên 4,9%/năm, còn lãi vay cố định trong 36 tháng đầu từ 7,6%/năm lên 8,2%/năm, hay lãi vay cố định trong 60 tháng đầu từ 7,9%/năm lên 8,4%/năm. Tình hình thị trường cho vay mua nhà đất những tháng gần đây hoàn toàn trái ngược so với cùng kỳ năm ngoái. Các nhà băng không còn tung ra các gói chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi thấp như trước.

Ngoài ra, NH còn hạn chế cho vay cầm cố sổ tiết kiệm nhằm tránh hiện tượng đầu cơ bất động sản (BĐS). Sacombank không những dừng cho vay nhà đất mà còn yêu cầu các đơn vị trong hệ thống không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Các đơn vị trong hệ thống Sacombank chỉ được giải ngân cầm cố sổ tiết kiệm do NH phát hành với tỷ lệ cho vay tối đa 85% và đã gửi nửa thời gian. Cầm cố sổ tiết kiệm là một trong những sản phẩm được các nhà băng triển khai từ nhiều chục năm nay nhằm giải quyết nhu cầu cần tiền đột xuất của khách hàng gửi tiết kiệm. Thế nhưng gần đây, xuất hiện hiện tượng khách hàng sử dụng cầm cố sổ tiết kiệm lướt sóng đầu cơ BĐS trong khoảng thời gian ngắn.

Không khóa van nhưng “siết”

Trước thông tin NH Nhà nước (NHNN) “khóa van” tỷ lệ cho vay BĐS ở mức 8% trên tổng tín dụng chung, nếu vượt mức này nhà điều hành sẽ “tuýt còi”, bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN, khẳng định thông tin này là không chính xác. NHNN chỉ kiểm soát an toàn vốn theo các chỉ tiêu theo quy định, các NH tự điều tiết vốn chảy vào lĩnh vực nào. Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS (bao gồm cả kinh doanh và cho vay tiêu dùng) những năm gần đây chiếm 18 – 20% tổng dư nợ, vào khoảng 2 triệu tỉ đồng. BĐS là một trong những lĩnh vực rủi ro cao được NHNN “nhắc” các NH lưu ý từ nhiều năm nay. Trước tình hình giá nhà đất “nhảy múa” nóng sốt ở một số tỉnh thành gần đây, có thể các NH có động thái dè chừng hơn trong cho vay lĩnh vực này, chuyển hướng tập trung dòng vốn cho vay vào sản xuất, kinh doanh.

Một điểm mới trong năm nay tác động đến tín dụng BĐS, đó là Thông tư 23/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 52/2018 của NHNN quy định xếp hạng tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài có quy định thêm chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ tín dụng để đầu tư, kinh doanh BĐS so với tổng dư nợ tín dụng (không bao gồm dư nợ tín dụng đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài khác) có giá trị càng lớn thì mức độ rủi ro càng tăng. Thông tư 23 áp dụng từ 15.2.2022. Với chỉ tiêu mới bổ sung này, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), nhận xét đây chỉ là một trong những chỉ tiêu mà các NH cần thực hiện điều chỉnh để được xếp hạng tín nhiệm tốt hơn, điều này có liên quan đến việc cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng trong năm của từng NH. Những năm trước, NHNN liên tục khuyến nghị các NH cho vay lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS. Định hướng này đã được hiện thực thông qua Thông tư 23, quy định càng rõ nét hơn định hướng của cơ quan chức năng qua các chỉ tiêu đánh giá xếp hạng. Từ đó, các NH sẽ điều chỉnh dòng tín dụng sao cho phù hợp và tự đưa ra tỷ lệ để kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS. Dù vậy, ông Tùng khẳng định các NH không cấm cho vay mua nhà để ở. Những người đi mua nhà, không phải ai cũng đầu cơ, do đó NH tập trung vào thiết kế các sản phẩm cho vay với những căn hộ có giá trị từ 2 – 2,5 tỉ đồng, phù hợp với nhu cầu nhà ở khá cao trên thị trường hiện nay.

Ông Phan Viết Cường, Giám đốc khối khách hàng cá nhân NH TMCP Bản Việt, cũng thông tin đối với cho vay mua nhà để ở, NH vẫn triển khai cho vay chứ không quá siết. Riêng cho vay kinh doanh BĐS thì thận trọng hơn nhiều. Lãi suất vay tăng lên do hệ số rủi ro tăng cao, lên đến 200%. Ngoài việc tăng lãi suất, trước những biến động giá trên thị trường BĐS, việc thẩm định tài sản thế chấp là nhà đất cũng được thực hiện kỹ trước khi cho vay. “Hạn mức tín dụng các NH được cấp hiện không nhiều nên cũng cân nhắc đến việc triển khai cho vay ưu tiên đối tượng nào. Nhu cầu vay sản xuất cao nên các nhà băng tập trung tín dụng nhiều hơn đối với lĩnh vực này”, ông Cường nói.