Trong hơn 10 năm trở lại đây, khi nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao, mức di dân và đô thị hóa mạnh mẽ cùng với thị trường bất động sản phát triển thì nhiều nhà chung cư càng xuất hiện nhiều tại nhiều tại các thành phố, khu đô thị.

Căn hộ nhà chung cư của các dự án thương mại được thực hiện theo văn bản phê duyệt dự án của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (giấy đăng ký đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương,…). Căn hộ nhà chung cư (dùng để ở) khác với các dạng bất động sản khác như căn hộ du lịch, văn phòng lưu trú, diện tích thương mại dịch vụ hoặc dưới hình thức tên gọi bằng tiếg nước ngoài khác như căn hộ studio, shophouse,…

Tùy thuộc vào từng dự án và từng thời điểm mà người dân mua căn hộ nhà chung cư theo các hình thức giao dịch phù hợp với pháp luật:

Hình thức 1: Mua căn hộ hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư

Là các dự án nhà chung cư vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và chưa nghiệm thu đưa nhà chung cư vào sử dụng. Nếu chủ đầu tư mới đưa lần đầu sản phẩm căn hộ ra giao dịch hoặc các sản phẩm chưa mở bán thì người dân sẽ ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư với chủ đầu tư, theo đó:

– Ký hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư ttheo mẫu đã được chủ đầu tư đăng ký tại Cục quản lý cạnh tranh hoặc Sở Công thương.

– Căn hộ hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện đưa ra giao dịch theo văn bản công bố của Sở Xây dựng.

– Dự án phải được Ngân hàng thương mại cổ phần bảo lãnh cho nghĩa vụ chủ đầu tư. Sau khi người dân ký hợp đồng thì Ngân hàng phải giao chứng thư bảo lãnh cho người mua.

Tại hình thức 1 này, hiện nhiều chủ đầu tư có các hình thức văn bản giao dịch khác như: thỏa thuận đặt cọc, đăng ký quyền mua, hứa mua hứa bán,…. là những hình thức và giai đoạn đầu về giao dịch kinh doanh bất động sản nhưng chưa phải là giao dịch mua bán chính thức và hình thức mua bán theo quy định Luật KD BĐS. Tùy theo từng dự án và nội dung thỏa thuận cụ thể để xác định khả năng giao dịch vô hiệu hay không vô hiệu. Do đó, người dân cần tham khảo ý kiến tư vấn của người có kinh nghiệm và luật sư chuyên sâu lĩnh vực bất động sản để cân nhắc rủi ro trước khi giao dịch.

Hình thức 2: Mua căn hộ đã hình thành từ chủ đầu tư

Là các dự án nhà chung cư đã hoàn thành việc xây dựng và đã nghiệm thu đưa nhà chung cư vào sử dụng. Đây thường là các sản phẩm từ hàng tồn kho của chủ đầu tư hoặc các trường hợp chủ đầu tư thanh lý với khách hàng đã mua trước đó để đưa sản phẩm ra giao dịch.

Người dân sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư theo mẫu đã được chủ đầu tư đăng ký tại Cục quản lý cạnh tranh hoặc Sở Công thương. Thông thường các chủ đầu tư không đăng ký mẫu hợp đồng đối với sản phẩm căn hộ chung cư đã có sẵn, tuy nhiên việc vi phạm không đúng theo mẫu hợp đồng không ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của giao dịch, không dẫn đến giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Hình thức 3: Mua căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận từ chủ đầu tư

Là các sản phẩm tại dự án nhà chung cư đã hoàn thành và chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ.

Nếu giấy chứng nhận được cấp cho chủ đầu tư: Thông thường, hình thức này xuất hiện khi thị trường bất động sản bị trầm lắng nên chủ đầu tư không thể bán hết sản phẩm để huy động vốn trước khi hoành thành dự án.
Nếu giấy chứng nhận được cấp cho cá nhân, tổ chức: Đây là các căn hộ đã được bàn giao và cấp giấy chứng nhận cho các cá nhân, tổ chức. Người dân có thể mua căn hộ trực tiếp.

Đối với các căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận thì việc mua bán được thực hiện qua hợp đồng tại đơn vị công chứng/UBND cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Ngoài hình thức mua trực tiếp của người chủ sở hữu căn hộ, người dân còn có thể tham gia các buổi đấu giá bán căn hộ tại các Trung tâm đấu giá từ việc xử lý tài sản của Cơ quan thi hành án hoặc Ngân hàng.

Hình thức 4: Mua căn hộ thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng

Người dân có thể mua căn hộ của những người mua trước đó thông qua hình thức nhận chuyển nhượng lại hợp đồng của họ. Theo quy định pháp luật, khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư, sau đó họ có thể chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác để người đó tiếp tục thực hiện hợp đồng (thanh toán các kỳ còn lại và chờ nhận bàn giao căn hộ).

Việc chuyển nhượng hợp đồng có thể thực hiện nhiều lần từ người này cho người khác nhưng phải đủ điều kiện và đúng thủ tục quy định tại Điều 32, Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD: Các bên phải ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại đơn vị công chứng/UBND cấp có thẩm quyền. Sau đó, bên chuyển nhượng kê khai thuế thu nhập cá nhân tại Cơ quan thuế và đưa hồ sơ cho bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Khi chủ đầu tư đã xác nhận thì sẽ trả lại hồ sơ cho bên nhận chuyển nhượng để quản lý và tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Hình thức 5: Mua căn hộ thông qua đấu giá xử lý hợp đồng mua bán căn hộ

Người dân còn có thể tham gia các buổi đấu giá quyền tài sản là việc nhận chuyển nhượng hợp đồng căn hộ tại các Trung tâm đấu giá, phát sinh từ việc xử lý tài sản của Cơ quan thi hành án hoặc Ngân hàng xử lý nợ.

Trường hợp trúng đấu giá, Trung tâm đấu giá sẽ ký kết hợp đồng với người trúng đấu giá có giá trị như văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại đơn vị công chứng/UBND cấp có thẩm quyền.

Hiện chưa có quy định về thủ tục sau khi trúng đấu giá, người trúng đấu giá vẫn cần thực hiện thủ tục để chủ đầu tư xác nhận việc thông báo người trúng đấu giá sẽ là người tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.