Đất nền, được hiểu là một thửa đất có duy nhất loại đất ở (hoặc kèm một phần loại đất khác: đất trồng cây,..) được sử dụng để xây nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp.

Ngoại trừ các trường hợp như chính quyền địa phương đấu giá, người dân được nhận nền tái định cư,… thì có hai dạng phổ biến nhất là: Thứ nhất, đất nền do cá nhân phân lô (chuyển mục đích sang đất ở, tách thửa), Thứ hai là đất nền trong dự án nhà ở thương mại.

Xét về nguyên tắc cơ bản và chung nhất, để bảo đảm an toàn, người mua cần ghi nhớ:

Đối với đất nền của cá nhân, theo quy định Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện giao dịch đối với đất nền là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc giao dịch chuyển nhượng này bắt buộc thực hiện qua công chứng hoặc UBND theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, trên thị trường còn xuất hiện việc các công ty môi giới chào bán các lô đất nền nhưng gian dối giả tạo là dự án, như trường hợp Công ty địa ốc Alibaba, từ đó đánh tráo việc giao dịch giữa đất của cá nhân (phải có giấy chứng nhận) với lô đất nền của dự án (không bắt buộc phải có giấy chứng nhận) đưa khách vào rủi ro giao dịch vô hiệu, thậm chí có nhiều vụ việc chiếm đoạt tiền của người mua.

Ảnh minh họa: Internet

Đối với đất nền trong dự án nhà ở thương mại có hai dạng sản phẩm, thứ nhất là dạng quyền sử dụng đất (khách tự xây nhà sau khi đứng tên trên sổ), hai là dạng phải mua bán nhà ở. Không ít người mua không phân biệt được hai dạng sản phẩm này. Theo đó:

+ Dạng chuyển nhượng lô đất nền là quyền sử dụng đất (khách tự xây nhà): Theo quy định Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong đó chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng.
Với dạng giao dịch này chủ đầu tư không phải thông báo Sơ Xây dựng nên người mua sẽ gặp khó trong việc xác định các điều kiện trên, rất dễ giao dịch với các sản phẩm chưa đủ điều kiện dễ bị vô hiệu. Chủ đầu tư ký với người mua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua.

+ Dạng bán nhà: Nếu nhà chưa xây dựng, chưa hoàn thành xây dựng, theo Điều 55 và Điều 56 Luật KD BĐS 2014, chủ đầu tư phải thông báo và Sở Xây dựng có văn bản trả lời nếu sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ giao nhà.

Luật sư Trần Đức Phượng – Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt

Để giao dịch có đủ điều kiện và không bị vô hiệu thì bắt buộc phải có văn bản của Sở Xây dựng về đủ điều kiện giao dịch. Đối với việc thiếu bảo lãnh của ngân hàng không phải là căn cứ để vô hiệu nhưng người mua có quyền yêu cầu và khởi kiện ra Tòa buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này.

Trên thực tế, có những dự án, chủ đầu tư sẽ ký hợo đồng mua bán nhà hình thành trong tương lại với người mua nhưng thu ngay phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phần giá trị xây dựng sẽ trả cho một đơn vị xây dựng nhà ở.

Do nhu cầu đầu tư và giá nhà đất tăng cao nên nhiều người có xu hướng đầu tư ngay khi các đất nền chưa đủ điều kiện giao dịch của các dự án nhà ở hoặc các khu đất nông nghiệp của cá nhân chưa được Cơ quan nhà nước cho phép (chưa được cấp giấy chứng nhận từng thửa đất lô nền) nên các giao dịch này đều vô hiệu. Nếu quá trình sau đó chủ đầu tư và cá nhân bán thực hiện thì người mua tháot rủi ro. Trường hợp, vì một lý do (chủ đầu tư không đủ tài chính, khu đất không quy hoạch đất ở,…) nên họ không thể thực hiện được hoặc không thực hiện thì người mua rất khó khăn để lấy lại khoản tiền đã giao cho họ.