Sở hữu căn hộ là một việc làm rất bình thường hiện nay của phần đông người dân, tuy nhiên khi thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng lại của một người đã mua trước đó thì người mua cần chú ý những điều gì? Vấn đề đó mới thực sự quan trọng, bởi sẽ có rất nhiều rủi ro trong giao dịch. Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TPHCM – Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt Căn hộ chung cư đang xây dựng là những căn hộ nằm trong tòa nhà chung cư vẫn đang trong quá trình xây dựng, chưa được kiểm tra PCCC và chưa được bàn giao đưa vào sử dụng. Mua lại căn hộ chung cư trong trường hợp này là việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ từ người khác đã mua trước đó mà không phải là việc bạn trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Sau khi nhận chuyển nhượng, bạn sẽ là người tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Trong nhiều trường hợp, bạn không thể phân biệt được là bên chuyển nhượng kết thúc việc đầu tư hay chỉ là việc họ rút chạy do biết trước được các thông tin không tốt về dự án và chủ đầu tư. Với những người lần đầu mua lại căn hộ nhà chung cư đang xây dựng có nhiều vấn đề cần xem xét để tránh những rủi ro trong giao dịch. Trong đó, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TPHCM – Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt lưu ý 7 điểm quan trọng sau: 1. Cần có chuyên gia, người hiểu biết, luật sư trợ giúp Để đảm bảo việc kiểm tra chắc chắn về pháp lý, bạn nên cần có người trợ giúp là các chuyên gia, người hiểu biết, luật sư có sự am tường về lĩnh vực bất động sản và kinh nghiệm thực tế giúp bạn thẩm tra về pháp lý và tránh trước được nhiều rủi ro. 2. Kiểm tra về dự án và chủ đầu tư Việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, theo đó, bạn sẽ là người tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Bạn cần tiến hành việc kiểm tra về dự án và chủ đầu tư để đánh giá khả năng dự án sẽ hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ đã ký bắt buộc phải là chủ đầu tư được xác định theo văn bản pháp lý của dự án, không phải là Đơn vị phát triển dự án, bên hợp tác đầu tư với chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều dự án xây dựng gần hoàn thành công trình nhưng không thể bàn giao căn hộ vì nhiều lý do như: năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, công trình xây sai giấy phép xây dựng,… 3. Liên hệ chủ đầu tư Khi được giới thiệu về căn hộ giao dịch, bạn chỉ được xem tài liệu và nghe thông tin từ phía người bán, nhân viên môi giới. Để kiểm tra và xác thực về hợp đồng mua bán căn hộ, bạn cần liên hệ với chủ đầu tư để được trợ giúp về thông tin: hợp đồng, tình trạng không có tranh chấp với chủ đầu tư, hóa đơn giá trị gia tăng,… 4. Kiểm tra xem xét nội dung hợp đồng mua bán căn hộ Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư đã được ký kết, tại thời điểm này, bạn không có thể thay đổi được nội dung hợp đồng. Tuy nhiên, bạn sẽ là người tiếp tục thực hiện hợp đồng nên cần kiểm tra các nội dung chính của hợp đồng: đúng là căn hộ nhà ở (không phải là văn phòng lưu trú, diện tích kinh doanh) ,căn hộ được xác định vị trí theo bản vẽ và thông báo đủ điều kiện cho phép đưa ra giao dịch của Sở Xây dựng, đợt thanh toán,… 5. Yêu cầu chứng thư bảo lãnh của ngân hàng Theo quy định pháp luật, đối với giao dịch căn hộ nhà chung cư hình thành trong tương lai cần được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh đối với việc bàn giao căn hộ cho người mua. Khi có chứng thư bảo lãnh, bạn sẽ tránh được nhiều rủi ro và bảo toàn được số tiền của mình từ Ngân hàng bảo lãnh nếu căn hộ không được chủ đầu tư bàn giao cho bạn đúng thời hạn trong hợp đồng. 6. Thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại Đơn vị công chứng Bên chuyển nhượng và bạn thực hiện thủ tục giao dịch tại Đơn vị công chức thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Điều cần lưu ý, Đơn vị công chứng chỉ kiểm tra các bên trong giao dịch và giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng nên việc kiểm tra về dự án và chủ đầu tư do bạn tự thực hiện kiểm tra trước đó. Bạn thanh toán cho bên chuyển nhượng phần giá trị mà họ đã thanh toán cho chủ đầu tư và phần chênh lệch (nếu có). Sau khi nhận chuyển nhượng, bạn sẽ tiếp tục thanh toán các đợt còn lại chưa thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ đầu tư. 7. Thực hiện thủ tục để chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng Sau khi bên chuyển nhượng thực hiện xong việc kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, bạn cần hoàn tất thủ tục cuối cùng nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bạn nhận lại toàn bộ hồ sơ đã giao dịch chuyển nhượng (hợp đồng, hóa đơn, chứng từ thanh toán cho chủ đầu tư, chứng thư bảo lãnh, văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư). Luật sư Trần Đức Phượng – Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt
