Nhiều vướng mắc lớn

Nội dung trả lời chất vấn của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng trước các đại biểu Quốc hội tại phiên chất vấn ở Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV diễn ra sáng 6/11/2023 về nguyên do tiến độ chậm giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, khi sau gần 8 tháng triển khai mới giải ngân được 105 tỷ đồng cho 3 dự án nhà ở xã hội ở 3 tỉnh, thành phố, đã được dự đoán từ trước.

Hồi tháng 6/2023, phát biểu tại hội thảo “Một triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp” dưới sự chủ trì của Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, với cách hiểu và xây dựng chính sách nhà ở xã hội như hiện nay rất khó hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Theo TS. Cấn Văn Lực, vấn đề ở đây không chỉ là nguồn vốn, mà nằm ở cơ chế tổ chức triển khai nhà ở xã hội từ phía tạo điều kiện cho chủ đầu tư lẫn cơ chế giải ngân cho đối tượng có nhu cầu vay vốn từ phía ngân hàng.

Các quy định về nhà ở xã hội liên quan tới 6 luật bao gồm: Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng… và rất nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn. Quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại, khiến thời gian hoàn thành kéo dài tới 3 – 5 năm, làm chùn chân các nhà đầu tư đến với phân khúc này.

Sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chính thức được công bố, có nhiều thông tin về việc khởi công các dự án nhà ở xã hội, nào là tỉnh X khởi công dự án gần 1.000 căn, thành phố Y khởi công dự án hơn 1.000 căn… Thực tế, vào thời điểm đó, giới chuyên gia cho biết, các thông tin khởi công dự án chủ yếu nhằm “đánh bóng” chủ đầu tư, bởi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, thậm chí có dự án còn chưa giải phóng mặt bằng.

Đến nay, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay, Ngân hàng Nhà nước đã đề nghị ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố quan tâm, công bố dự án thuộc chương trình cho vay gói 120.000 tỷ đồng, nhưng mới chỉ có 18/63 ủy ban nhân dân công bố 53 dự án với nhu cầu vay 27.000 tỷ đồng và số lượng dự án được giải ngân rất hiếm hoi.

Tại TP.HCM, địa phương có nhu cầu rất lớn về dự án nhà ở xã hội chưa giải ngân được đồng nào trong gói này, các chủ đầu tư chưa có cơ hội tiếp cận gói vay do ngân hàng yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hầu hết chủ đầu tư dự án, sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, các chủ đầu tư này không thể hoàn thiện hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của ngân hàng. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, ngay cả những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành cũng chưa có dự án nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ở đây, không thể trách ngân hàng, bởi ngân hàng cũng như doanh nghiệp, phải tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành, phải đảm bảo các yếu tố bảo toàn vốn, giảm thiểu “từ xa” nguy cơ nợ xấu, nếu không thì người ký duyệt hồ sơ sẽ đối diện với nguy cơ bị xử lý nghiêm khắc. Như vậy, để tháo gỡ rào cản từ ngân hàng tới chủ dự án, điều quan trọng là phải điều chỉnh chính sách, quy định pháp luật liên quan để người có trách nhiệm “đủ can đảm” ký cho vay. Nhưng chỉ gỡ rào cản này là chưa đủ, mà phải gỡ hàng loạt quy định liên quan, nhằm giúp cung – cầu gặp nhau.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho biết, nhà ở xã hội đúng nghĩa với tên gọi là phục vụ cho mục tiêu xã hội, với việc phát triển các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thế nhưng thực tế không hoàn toàn như vậy.

Ông Nam cho rằng, việc đưa ra 10 nhóm đối tượng được phép tiếp cận nhà ở xã hội theo quy định hiện hành vừa thiếu tính logic, làm phức tạp hóa thủ tục hành chính…, vừa không đảm bảo bao quát mọi đối tượng yếu thế trong xã hội.

“Tôi từng chia sẻ câu chuyện về người khuyết tật không thể mua nhà xã hội bởi lý do “không có mẫu” và rồi chính quyền cấp xã “tư vấn” cho người khuyết tật đó khai hồ sơ rằng mình thuộc đối tượng khác trong 10 nhóm đã quy định. Việc tưởng chừng như nhỏ, nhưng khi buộc phải khai man không khuyết tật để được xác nhận thuộc diện mua nhà ở xã hội lại là vấn đề rất lớn”, ông Nam nói.

Hay như quy định chỉ cán bộ, công chức, viên chức mới được mua nhà ở xã hội cũng bất hợp lý. Chẳng hạn, khi so sánh 2 người làm việc tại 2 khu vực khác nhau, nếu một người làm việc tại khu vực tư nhân được tiếp cận chính sách, người còn lại làm tại khu vực nhà nước (nhưng theo dạng hợp đồng) vốn đã thiệt thòi vì lương “ba cọc ba đồng”, nay lại không được hưởng chính sách chỉ vì chưa được vào biên chế là một sự bất công.

Cách tiếp cận cần thay đổi

Việt Nam đang thiếu nhà ở xã hội và thủ tục vay ưu đãi để mua loại hình nhà ở này không chỉ phức tạp mà còn gặp nhiều vướng mắc.

Nhìn lại 10 năm trước, gói 30.000 tỷ đồng có chặng đường triển khai gian truân khi vướng mắc từ quy định về đối tượng vay vốn, lãi suất, cho đến cách xác nhận thu nhập…, khiến không chỉ người vay mà ngay cả các ngân hàng cho vay cũng nản lòng.

Trong năm đầu tiên, gói 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 5%. Người dân liên tục lên tiếng về việc gặp khó khăn trong các thủ tục xác nhận tình trạng nhà ở, diện tích nhà, hộ khẩu từ phía chính quyền địa phương… Trong khi đó, vì sợ giải ngân sai đối tượng nên nếu không có thủ tục này thì các ngân hàng rất thận trọng khi xét duyệt hồ sơ.

Sau đó, Bộ Xây dựng nhiều lần gửi đề nghị tới các địa phương về việc hỗ trợ đẩy nhanh một số khâu xác nhận, đồng thời nhận định rằng, một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là đối tượng vay vốn quá hẹp, nên đề xuất Chính phủ mở rộng đối tượng cho vay tới người đầu tư nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và để bán cho công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên… Các trường hợp khó khăn về nhà ở và có đất ở phù hợp với quy hoạch cũng cần được nhanh chóng giải quyết về thủ tục triển khai và được vay vốn ưu đãi để xây dựng. Ngoài ra, thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình được đề xuất kéo dài từ 10 năm lên 15 năm, bổ sung một số ngân hàng thương mại cổ phần tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở, thay vì chỉ có 4 nhà băng như trước đó.

Nhờ một số quy định được điều chỉnh, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng của các ngân hàng có tín hiệu khả quan hơn khi chỉ trong nửa cuối năm 2014, con số giải ngân đã đạt hơn gấp đôi cả một năm trước đó.

Nhìn lại gói 30.000 tỷ đồng, nhiều thành viên thị trường cho rằng, cần giảm thiểu thủ tục theo cách tương tự để khơi thông gói 120.000 tỷ đồng.

Đáng lưu ý, TS. Cấn Văn Lực nhận xét, hiện chưa có sự nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội, nên loại hình nhà ở này chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng, mang tính “từ thiện”.

“Vấn đề này, cơ quan quản lý ở địa phương hiểu rất rõ. Vẫn có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là từ thiện, là xin – cho, như thế thì làm sao triển khai được nhà ở xã hội. Chúng ta cần thay đổi quan điểm về cách tiếp cận. Tôi đề xuất chính sách kinh tế nhân văn, vì phải có tính chất kinh tế, có sự hấp dẫn, chứ không phải là từ thiện, xin – cho”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cho rằng, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore, giúp tỷ lệ sở hữu nhà của người dân nước này hiện đạt 88,9%.

Singapore đã thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB). Đây cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Singapore rất thành công trong việc áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc. Theo hệ thống này, một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường.

Về lâu dài, nhà ở xã hội tại Việt Nam luôn cần đến sự hỗ trợ từ Nhà nước, nhưng Nhà nước sẽ đóng vai trò kiến tạo thể chế cởi mở, thủ tục hành chính ngắn gọn… để tư nhân cùng tham gia phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền.