Thiếu hụt sản phẩm vừa túi tiền

Sự hỗ trợ từ các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô (chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ) trong giai đoạn cuối năm mới chỉ góp phần giúp thị trường bất động sản từng bước thoát khỏi tình cảnh ảm đạm chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhiều nút thắt vẫn đang trong quá trình tháo gỡ, nổi bật là nút thắt về công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao tại một số phân khúc sản phẩm.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhìn nhận, giai đoạn cuối năm 2023, thị trường địa ốc tiếp tục giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước nên chưa thực sự là thời điểm “chuyển tiếp” tốt nhất.

Theo các dự báo, trong năm 2024, nguồn cung mới tiếp tục hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 sản phẩm nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, phần nhiều vẫn đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, do đó mặt bằng giá bán còn neo ở mức cao.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư hiện đạt 54 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, còn ở Hà Nội cũng lên tới hơn 50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá chung cư sơ cấp tại Thủ đô có chiều hướng gia tăng. Đơn cử, dự án Lumi Hanoi của Capital Land ở phía Tây Hà Nội vừa ra mắt có giá bán lên tới 66 triệu đồng/m2.

Ở khu vực Hà Đông, dự án The Charm An Hưng của TSQ Land dù đang bị nghi ngờ về tiến độ triển khai cũng như pháp lý dự án nhưng đang được môi giới thông báo đẩy hàng ra với mức giá gần 45 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dù đang hoàn thiện móng, nhưng giá “rumor” dự án Endless Skyline Westlake của Phenikaa được môi giới đưa ra lên tới gần 90 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm. Đơn cử, chung cư Tecco Garden (Thanh Trì) chào bán với giá khoảng 28 triệu đồng/m2. Một số dự án ở quận Hoàng Mai như Phương Đông Green Park, Đồng Phát Park View, North South, Feliz home… có giá bán dao động từ 40-45 triệu đồng/m2. Những dự án ở xa nội đô hơn như Tân Tây Đô (Đan Phượng) đã đi vào hoạt động nhiều năm nay cũng được rao bán với giá gần 30 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM lúc này thực sự không dễ dàng. Việc giá bán neo ở mức cao khiến người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân có tham gia vào thị trường hay không.

Đáng chú ý, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong 12 tháng qua, thị trường chứng kiến sự giảm giá cục bộ tại một vài dự án, tập trung tại nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” và mua để cho thuê lại. Đây là những dự án có mức đầu tư ban đầu khá lớn và các nhà đầu tư thường dùng đòn bẩy nợ vay để thanh toán. Khi thị trường khó khăn, các nhà đầu tư này không có đủ dòng tiền để tiếp tục thanh toán cho dự án hay lợi nhuận cho thuê quá thấp, không đủ để trả lãi ngân hàng nên chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng, đưa ra mức giá bán thấp hơn từ 10-20% so với giá thị trường.

Dẫu vậy, bà Dung cho biết, hầu hết sản phẩm dù giá giảm vẫn cao hơn so với giá mua ban đầu. Điều này phần nào lý giải vì sao xuất hiện tâm lý chờ đợi giá bán xuống thấp hơn nữa. Chưa kể, việc giảm giá chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp và hạng sang là thị trường khá kén khách và khi giao dịch trên thị trường thứ cấp, khách hàng phải trả hết tiền một lần chứ không được thanh toán theo tiến độ như trên thị trường sơ cấp. Với những lý do này, dễ hiểu việc người mua không vội vàng xuống tiền kể cả khi giá đã giảm.

“Chúng tôi thấy tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Tuy nhiên, phải hiểu rằng, khách hàng không hẳn là chờ đợi giá nhà giảm xuống, mà là có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn. Những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng rất mong chờ lúc này”, bà Dung nhấn mạnh.

Giá nhà sẽ còn tăng

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn được công bố mới đây, có 70% người dự định sử dụng vốn vay để mua nhà trong năm 2024. Tuy nhiên, người mua nhà chỉ đi vay khi lãi suất vay hấp dẫn hơn và việc tiếp cận vốn dễ dàng hơn, đồng thời hầu hết đều đang kỳ vọng có thêm những biện pháp hỗ trợ để giảm giá nhà.

Anh Nguyễn Minh Hoàng, kỹ sư xây dựng chia sẻ, dù tổng thu nhập hàng tháng vào khoảng 40 triệu đồng, được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5-6%/năm, nhưng anh cho rằng chưa thể mua nhà lúc này khi tính đến các rủi ro về sức khỏe, thay đổi công việc… và quyết định hoãn kế hoạch này sau khi chứng kiến đà tăng giá liên tục của chung cư.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với hồi đầu năm. Tuy nhiên, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng từ 6-9% so với quý đầu năm tùy phân khúc.

Trên thực tế, trong khi tốc độ đô thị hóa cao khiến nhu cầu nhà ở không ngừng tăng, nhất là tại những đô thị lớn, thế nhưng nguồn cung sản phẩm chung cư mới liên tục ở mức thấp. Bởi vậy, các chuyên gia đều đưa ra dự báo giá chung cư có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tăng trung bình khoảng 3-8% bởi vấn đề nguồn cung chưa thể giải quyết trong ngắn hạn. Sự khan hiếm sản phẩm mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này nếu không gặp khó khăn về dòng tiền thì sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ đẩy mặt bằng giá lên cao hơn nữa.

“Giá chung cư neo cao không chỉ bởi chủ đầu tư cố giữ giá cao, mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí không tên phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá sản phẩm”, ông Chung lý giải.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, trong cơ cấu chi phí hình thành giá nhà, có những chi phí chủ đầu tư không thể cắt giảm được. Muốn giảm giá nhà phải kéo giảm các chi phí kể trên, chứ không thể yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm lợi nhuận. Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án vẫn liên tục tăng như những năm qua, để có thể đưa sản phẩm giá phù hợp đến tay người dùng, chủ đầu tư dự án buộc phải tìm kiếm nhiều giải pháp, một trong số đó là linh hoạt thiết kế diện tích sử dụng.