Những “gọng kìm” siết chặt

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn yêu cầu các ngân hàng (NH) tăng cường kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đúng chỉ tiêu được giao; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19. Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất.

Các ngân hàng đang siết hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực bất động sản

Ngay từ đầu năm, NHNN cũng đã liên tục có nhiều văn bản yêu cầu các nhà băng siết hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực bất động sản (BĐS). Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số nhà băng đã có hành động cụ thể như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay BĐS. Ban lãnh đạo Sacombank cho hay hạn mức tín dụng được tạm cấp trong năm 2022 không nhiều. Do đó, NH này sẽ hạn chế cho vay BĐS để tập trung vốn vào các lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ…

Những năm gần đây, NHNN cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các nhà băng khá thận trọng. “Room” tín dụng được cấp theo quý, nên khi nào gần hết, các NH sẽ phải xin thêm và chờ được duyệt, để cân đối cho vay. Và BĐS, không phải lĩnh vực ưu tiên. Thế nên, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực BĐS cũng dần hạ nhiệt trong những năm gần đây, từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này trong năm 2021. Tín dụng BĐS hiện chiếm khoảng 18 – 20% trong tổng dư nợ nền kinh tế (vào khoảng 2 triệu tỉ đồng – PV).

Sau khi NHNN có những quy định siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, doanh nghiệp (DN) ngành này không những vay với lãi suất cao mà điều kiện vay cũng khó hơn hơn trước. Đó là lý do hàng loạt DN chuyển sang huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu.

Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu VN cho thấy trong năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu DN trong nước đạt trên 658.000 tỉ đồng, tăng 42% so với năm 2020. Trong đó, nhóm ngành BĐS dẫn đầu với lượng phát hành trị giá 232.337 tỉ đồng, chiếm 35,3%. Còn theo Báo cáo “Thị trường trái phiếu DN” do Công ty CP Chứng khoán SSI công bố, năm 2021, các DN BĐS phát hành lên đến 318.200 tỉ đồng, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu do DN phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 lô trái phiếu đã phát hành từ giữa năm 2021 đến nay vì che giấu thông tin, công bố thông tin không đúng, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu DN. Chính vì vậy, theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), các công ty sẽ không còn dễ dàng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu dù áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 – 3 năm tới đây khá lớn.

Siết vốn từ ngân hàng vào bất động sản

BĐS sẽ khó về vốn

Vốn từ nhà băng gặp khó, huy động qua trái phiếu không còn dễ dàng, phát hành cổ phiếu thường chỉ có những DN đang niêm yết trên sàn mới thực hiện. Nhưng thị trường chứng khoán cũng dự báo đối diện với nhiều khó khăn nên không phải đơn vị nào cũng thành công. Vì vậy, dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS đang đứng trước nguy cơ tiếp tục bị thu hẹp.

Theo ông Nguyễn Hữu Huân (Trưởng bộ môn tài chính – Trường đại học Kinh tế TP.HCM), các dòng tiền như tín dụng, trái phiếu vào BĐS đang bị “khựng” lại. Thêm vào đó, một số tỉnh, thành đã ngưng cho phép phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng BĐS… sẽ ảnh hưởng khá lớn đến thị trường này trong thời gian tới. Không loại trừ khả năng sẽ đóng băng vài năm. Điều này đã từng xảy ra vào năm 2011 – 2013 khi NH siết tín dụng BĐS.

Do dòng vốn tham gia mua ở các điểm “nóng” hiện nay chủ yếu là đầu cơ, đi vay nên khi NH siết tín dụng, người mua ít đi, việc bán hàng cũng gặp khó khăn và nhà đầu tư có tâm lý xả hàng. Nhưng tốc độ giảm giá BĐS có thể không nhanh bằng lúc tăng giá.

Còn ông Trần Thanh Hải, Hiệu trưởng Trường cao đẳng Viễn Đông, cho rằng NH, cơ quan chức năng có động thái quản lý chặt dòng vốn vào thị trường BĐS sẽ làm cho giá nhà đất đi ngang, không sốt và tăng nóng như vừa qua. Điều này là tín hiệu mừng vì VN đang thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu về quỹ đất lớn làm khu công nghiệp – khu chế xuất hay phát triển cơ sở hạ tầng vẫn rất nhiều. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra các cơn sốt đất ở những tỉnh thành giáp TP.HCM gần đây. Hay giao thông được mở rộng, kết nối vùng qua vành đai 3… sẽ hút quỹ đất, làm cho giá đất nông nghiệp của những khu vực này tăng lên. Nhưng giá BĐS sẽ xuống mạnh khi các NH tăng lãi suất cho vay lên cao. Với mặt bằng lãi suất cho vay trung dài hạn hiện nay từ 8 – 9%/năm, nhà đầu tư vẫn có thể ôm hàng vài năm nếu sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức chừng mực. Giả sử lãi suất cho vay tăng lên 12 – 14%/năm thì áp lực mạnh về tài chính khiến họ không dám đầu cơ lướt sóng. Còn nếu qua mức này thì thật sự “chết”. Câu chuyện này đã từng xảy ra vào năm 2008 – 2012, lãi suất cho vay quá cao và nhiều người dùng đòn bẩy tài chính lớn dẫn đến bán mạnh BĐS.

“Cắt” sốt đất ảo

Thị trường BĐS nhiều tỉnh thành từ năm 2021 đến nay đã có nhiều cơn “sốt” đất đầy bất ngờ. Từ Hà Nội đến TP.HCM và lan rộng sang các tỉnh thành như Đắk Nông, Đắk Lắk, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa-Vũng Tàu…

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học & kinh tế ứng dụng, phân tích giá BĐS trong vòng 5 – 6 năm qua đồng loạt tăng, nhiều nơi tăng rất mạnh giúp không ít người lãi lớn. Từ đó đã thu hút người tham gia đầu tư vào BĐS và lực lượng tham gia từ môi giới đến DN cũng lớn hơn nhiều giai đoạn trước 2012 (giai đoạn thị trường BĐS cũng tăng mạnh).

Đặc biệt trong năm 2021, TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh giá BĐS nhiều nơi tăng lên chủ yếu do dòng tiền đầu cơ cộng với các chiêu trò thổi giá thì sẽ quay đầu đi xuống. Chẳng hạn trong vòng 2 năm 2020 – 2021, có gần 700.000 tỉ đồng của các công ty BĐS phát hành trái phiếu thì đủ làm vốn mồi để tạo ra những cơn sóng tăng giá cho đất tại nhiều nơi, sau đó kéo theo hàng triệu nhà đầu tư cá nhân. Sau vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 lô trái phiếu và kênh huy động vốn này bị siết lại, sau đó là việc giám sát nghiêm ngặt vấn đề nợ nấu, không cho phép đảo nợ trá hình, hạn chế NH mua trái phiếu DN… sẽ khiến các DN trong ngành này gặp khó khăn khá lớn về vốn. Từ đó hoạt động đẩy giá cũng tự động “xẹp” xuống và chỉ trong năm nay, nhiều khu vực giá đất sẽ giảm.

Còn theo TS Nguyễn Đức Độ, Phó viện trưởng Viện Kinh tế – Tài chính (Học viện Tài chính), những động thái từ cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo ông Độ, thị trường BĐS hiện nay có nguồn cung không nhiều, các dự án triển khai không quá dư thừa, trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng gia tăng. Do đó, giá BĐS khó giảm sâu, sẽ khó có tình trạng bán tháo. Một điểm tích cực khác, theo ông Độ, NH không cho vay BĐS thì dòng vốn sẽ chuyển sang các lĩnh vực khác, chảy vào DN sản xuất kinh doanh nhiều hơn cũng là điểm tốt.